Pomimo osiągnięcia rekordowego poziomu, obecna rekordowa mediana ceny sprzedaży domu w USA wynosząca $396,500, zanotowana w ciągu czterech tygodni kończących się 15 czerwca 2025 roku, odzwierciedla znaczące zmiany w dynamice rynku. Cena ta jest o około $26,000, czyli 6%, niższa od mediany ceny ofertowej wynoszącej $422,238. Stanowi to zauważalne odwrócenie trendu z lat 2021-2022, kiedy to ceny sprzedaży często przewyższały ceny ofertowe. Spowolnienie wzrostu cen, które spadło z 5% na początku roku do zaledwie 1% obecnie, wskazuje na rynek, na którym podaż sprzedających przewyższa liczbę aktywnych kupujących.
Szerszy krajobraz mieszkaniowy przedstawia mieszany obraz. Podczas gdy mediana ceny istniejących domów osiągnęła $402,300 w I kwartale 2025 roku, ceny nowych domów odnotowały spadek przez osiem kolejnych kwartałów, ustalając się na medianie $416,900 w I kwartale 2025 roku. Zmniejsza to różnicę cenową między nowymi a istniejącymi domami do zaledwie $14,600, co stanowi wyraźny kontrast w porównaniu z historyczną średnią $66,000 obserwowaną w latach 2010. Ta konwergencja podkreśla rosnące zasoby i stosunkowo stłumiony popyt kupujących.
Zmiana siły na rynku kupujący-sprzedający
Rynek nieruchomości w USA w 2025 roku przeszedł znaczącą transformację, wyraźnie przechylając szalę siły na korzyść kupujących po raz pierwszy od czasów przed pandemią. Obecnie około 1,9 miliona sprzedających konkuruje z zaledwie 1,5 miliona kupujących - nierównowaga na poziomie 33,7%, co stanowi największą różnicę w historii pomiarów sięgających 2013 roku. Ta dramatyczna zmiana jest widoczna w kilku kluczowych wskaźnikach: tylko 28% domów sprzedaje się obecnie powyżej ceny ofertowej, co stanowi znaczący spadek z 53% obserwowanych w szczytowym okresie rynku w 2022 roku, a liczba umów warunkowych sprzedaży domów spadła o 1,1% rok do roku.
To ponowne równoważenie rynku jest napędzane głównie przez utrzymujące się wysokie stopy procentowe kredytów hipotecznych, oscylujące wokół 6,5-7%, które sprawiły, że miesięczne raty stały się nieosiągalne dla wielu potencjalnych kupujących, zmniejszając tym samym popyt. Jednocześnie zasoby mieszkaniowe wzrosły do poziomów nienotowanych od marca 2020 roku, prowadząc do nadwyżki ponad 500,000 domów. Trend ten jest szczególnie wyraźny na rynkach Florydy, takich jak Miami, West Palm Beach i Fort Lauderdale, gdzie sprzedający przewyższają liczbę kupujących o prawie 200%. Jak skomentował starszy ekonomista Redfin, Asad Khan, „Równowaga sił na amerykańskim rynku mieszkaniowym przesunęła się w stronę kupujących, ale wielu sprzedających nie widzi jeszcze ani nie akceptuje tego, co się dzieje”. Redfin przewiduje, że ta zmiana siły będzie kontynuowana, prognozując 1% spadek cen rok do roku do końca 2025 roku.
6% rabat od ceny ofertowej do ceny sprzedaży
Obecny 6% rabat między ceną ofertową a ceną sprzedaży w znaczący sposób odzwierciedla tradycyjną stawkę prowizji od nieruchomości, która od dawna charakteryzowała branżę. Historycznie standardowa prowizja wynosiła 6% ceny sprzedaży, zazwyczaj dzielona między agenta wystawiającego i agenta kupującego. Jednakże, stawka ta obecnie spada w całym kraju, a średnia prowizja wynosi 5,44% w skali kraju i zaledwie 5,18% na wysoce konkurencyjnych rynkach, takich jak Kalifornia. To podobieństwo między stawką prowizji a różnicą między ceną ofertową a ceną sprzedaży podkreśla ewoluującą dynamikę rynku.
Obliczanie tego rabatu jest proste przy użyciu wzoru na stosunek ceny ofertowej do ceny sprzedaży: . Przy obecnej medianie ceny ofertowej wynoszącej $422,238 i medianie ceny sprzedaży wynoszącej $396,500, stosunek ten wynosi około 94%. Wskazuje to, że kupujący z powodzeniem negocjują znaczne obniżki cen. Ta przewaga kupującego ostro kontrastuje z rynkiem sprzedającego z ostatnich lat, gdzie domy często sprzedawały się powyżej ceny ofertowej, co skutkowało wskaźnikami przekraczającymi 100%. W miarę jak coraz bardziej popularne stają się opcje z niższymi prowizjami, a niektóre biura oferują opłaty za wystawienie oferty już od 1,5%, zarówno struktury prowizji, jak i negocjacje cenowe nadal dostosowują się do tego coraz bardziej korzystnego dla kupujących rynku.
